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陈名：AI价值应体现在REITs估值中，租金溢价与成本优化是关键 | 博鳌快讯|快看
发布日期： 2026-08-13 06:17:05 来源： 观点


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2026博鳌产业科技大会·现场快讯：8月12日下午，2026博鳌产业科技大会继续在海南召开，在“进阶之路”讨论环节中，东久新宜首席投资官陈名在回应如何将AI产生的价值放入资本市场循环时表示，从REITs估值角度看，评估机构评估资产的维度非常透明，租金、物业管理成本与资本化率等环节，都应有AI附加值的体现。

他表示，近年租金市场变动剧烈，部分物流租金近乎腰斩。而AI赋能的产业园，尤其是已形成产业闭环的AI产业园，因AI企业付租、承租能力更强，产业成型后黏性更高，在估值上应该给与相应的考量。就估值模型中的市场租金而言，具有明显租赁粘性和租金溢价的AI产业聚集的产业园，不应直接套用普通产业园的市场租金。他举例，2021至2022年期间生物医药产业园火热，有环评能用于生物医药研发生产的产业园与无环评的普通研发楼租金相差约30%，这部分溢价直接体现在项目的估值当中。

费用方面，他认为AI赋能的园区管理模式能不同程度降低物业管理成本，厂房物业利润较薄，办公产业园受益更多，高楼层物业运用AI场景后，人员等管理成本有望大幅下降，同样可反映在估值模型中。资本化率方面，随着无风险利率的逐步降低，资本化率及后续折现率预期都降降低，并有利于资产装入REITs的估值。

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