翻开城市交通地图，地铁穿梭于城市地下，就业半径从只能方圆几公里一跃至跨区几十里。受益于地铁不可比拟的便捷性，从国内楼盘的现有数据显示，靠近地铁站的房子，其涨幅和升值潜力都要高得多。近几年，随着济南地铁的建设，TOD这个字眼越来越多地出现在大家眼前。什么是TOD？以城市交通枢纽为核心的开发模式，把建筑盖在地铁站之上，出了地铁，就能直接入户。其实“地铁上盖房”这种TOD模式在济南早有了鲜活的例子，其中龙湖已经建设了三个TOD综合体了。而伴随着近期济南第一个地铁上盖住宅项目首开，TOD模式再次推上“热潮”。这种地铁上盖住宅的TOD项目究竟是什么样子？山东商报·速豹新闻网记者进行了探访。

◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 杨千慧

(资料图片仅供参考)

济南首个TOD住宅项目亮相

向下要空间

济南首个TOD住宅项目亮相

自济南地铁启动建设以来,随着多条地铁线路的开通,济南也涌现出越来越多的TOD开发项目。今年，济南市土地储备中心发布《济南市TOD综合开发项目》推介信息，济南将加快推进TOD(以公共交通为导向开发)模式，以地铁站为核心，结合城市更新、中优、东强、西兴等战略，近期计划重点实施21个试点项目，推动城市从平面向立体“焕新”。根据规划，东强片区将新建14个大型TOD综合体项目；中优片区将新建4个大型TOD综合体；西兴片区，除了正在推进的龙湖济南西站TOD综合体、济南西中良万达TOD综合体、省会大剧院东TOD综合体、齐鲁之门东TOD综合体，还将新建3个大型TOD城市综合体。

一提及TOD模式，不少人还是会感到很陌生。到底什么是TOD模式？简单来说，TOD项目开发模式是以火车站、机场、地铁等公共交通为中心，以400米——800米（5-10分钟）的步行路程为半径建立中心广场或城市中心，其中包括住宅区、商业区、写字楼等建筑物，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”，形成高效、集约、舒适、绿色的城市空间。如今，TOD项目开发模式最典型的就是地铁站附近建住宅，因此也称为“地铁上盖房子”，简称“地铁上盖”。这种TOD住宅项目是指在地铁途经地区的上方或邻近周边建筑开发建设的土地开发方式，先有地铁，后有建设，在地铁站上加建成若干栋住宅。

除了目前在建或待建的TOD综合体外，近日，济南首个TOD住宅项目正式开盘亮相，作为济南首开地铁上盖的住宅，保利·公园上城TOD住宅项目格外“吸睛”。据悉，项目占地面积52878平方米，共规划12栋住宅。然而，备受瞩目的同时，记者在相关评论区发现，部分市民针对TOD住宅项目也有很多不解，“地铁上还能盖房子？”“究竟是什么样？”“会不会产生噪音？”“如何确保安全？”带着这些疑惑，记者乘地铁2号线来到了历下区舜华北路以东、中林路以北的该项目。

刚出地铁站，记者就发现姜家庄站D出站口与小区完全接壤。据了解，其实此次TOD住宅项目早在地铁2号线建造之初就有了规划。“按照当初的想法，地铁上盖综合体就是要利用轨道交通建设的契机，一同建设。这样一来，避免了土地的重复开发，也做到资源最大化。”销售人员薛艺告诉记者。

住宅下设地铁停车场

整体抬高“四层楼”

虽说在地铁上方盖房子，但并不是传统意义上的结构组成。记者注意到，此次TOD住宅项目是由地铁停车场、地上一层停车场、停车场上方的绿化带与若干栋住宅楼构成。“TOD住宅项目并非地铁每天在楼下呼啸行驶，而是作为停放地铁的停车场使用。”薛艺表示，地铁进出车库的出入段线以直线状态缓慢穿越，行驶穿过整个小区后，停放在住宅楼下的停车场，不会再进行其他工作,“地铁只停放于楼下，噪音污染影响几乎也很微小。同时，住在离城市中心不远处，走出地铁站就是家。原来想都不敢想的‘住行合一’理念，未来竟然都能实现。”

从保利·上城住宅项目沙盘中，记者能清楚地看到，为了使社区和地铁同时处在一个比较合适的位置上，此次TOD项目将住宅整体抬高了 16.5 米左右，相当于一般住宅四层楼的高度。“两层地铁停车场是10米高度，再往上是小区5米高的车库层。此外，在车库上层还增加了1.5米的覆土建筑，加起来总抬高共16.5米，而抬高的这16.5米就相当于一般住宅的4层楼高，也就是说房子高出普通住宅4层。“由于车库与房子之间有土壤的保护，1.5米覆土建筑具有防火、防风、隔音、抗震等优势，更好地防范了地下车库无梁楼盖安全风险。”薛艺表示。

除了增加覆土建筑，TOD住宅项目比一般住宅的安全要求更高。据悉，上盖部分桩基与已经建成运营的地铁线都比较近，因此建设方除了做好前期管线勘探和风险源辨识及各种突发状况的应急预案外，像初期的打地基等工作，也要做到非常细致。“桩基阶段，我们尽量选择减少对地铁扰动的桩基。比如，我们没有选用挤土桩。因为挤土桩强行往里面插，就会对周围的土有扰动。我们选用的是混凝土的灌注桩，一边钻孔，一边出土。然后通过泥浆把那个孔护起来，再往里面灌混凝土。”薛艺介绍说，他们采用C600标准混凝土，相当于普通住宅60层高的建筑标准。

TOD多元业态赋能

轨交上的“微城”陆续落地

“在安全保障的前提下，地面上抬做房子，下抬两层做停车位，地铁跟小区融为一体，这不就是轨道上的一座立体微城市吗？”其中一位购房者看着沙盘上的规划，忍不住地提问道。记者了解到，TOD项目不仅满足轨了道交通、公共服务和物质消费，还整体规划了高端写字楼、图书馆、商业街区等全维业态，通过半开放式街区与多主题生活弥补片区大型商业空白。将自然景观、艺术氛围结合城市个性也融入进去，构建出不出地铁站，就能涵盖各种生活场景的城市广场。记者通过搜索《2022中国城轨TOD指数暨城市TOD磁力指数报告》发现，目前42个城市、310条城轨线路、6289个轨交站点都在借力TOD模式发展，在实现空间增值的同时，缩短通行距离，陆续实现“轨道上的城市”。

值得一提的是，早期龙湖作为在济南第一个落地的“微城”综合体，为济南如何实现轨道交通场站综合开发与综合交通、土地利用、产业发展、公共配套、城市生活功能组织等要求提供了一个案例。将济南人民的生活场景从横向变为了纵向，通过立体的城市空间满足出行、居住、休闲需求，让人、空间、交通、城市有机连接，通过TOD商业聚合和多业态的叠加，在有限的空间中串联多种场景，形成生活圈连接的闭环。在业内看来，TOD模式对城市发展的意义不仅局限在商业领域，还在住宅规划上起到至关重要的作用。为此，近几年TOD住宅项目数量也在不断增多。

如今，济南地铁交通已经基本形成了“H”形的格局，贯通东西。“‘下楼即地铁’的模式让以后生活便捷了，出行也更方便了。”对于很多上班族来说，如果无需借助其他交通工具能从家直接到地铁站，这无疑是最理想的生活方式。更重要的是，关于地铁周边物业给城市带来的经济赋能，确实不可估量。以深圳地铁为例，住宅价值提升17%－31％，商业提升15%－27%。业内人士表示，从人口规模上来看，济南已经迈进特大城市，交通特别是轨道交通正在加速建设。以公共交通为导向，规划TOD模式，既适应城市人口增长态势，又带动消费升级，改变的不止是城市形象，还是济南城市结构的演变。TOD建设将是城市发展的下一个热点，为区域引入大量人流，带动站点周边的发展，增强区域的辐射力与聚集力。